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          打房打到壽險養地　壽險反彈 2011-01-21 中國時報 【中廣新聞／張雅惠】 建商養地，壽險業也囤了不少！金管會規劃限縮壽險業持有空地，或者 租房子提高「資本適足率」的標準，壽險公會反對，認為新法不能溯及舊地，新法也 資產管理公司要有排除條款，有些空地卡在建照申請冗長、新市鎮開發、或者都市更新，這類空地不算養地。金管 融資會指出，只是聽取業者、學者的公聽會，會廣納意見之後再審慎評估。 多家壽險公司瘋狂獵地，連同 網路行銷建商在內，養地卻不開發，被外界視為炒房元凶。政府打房打到壽險業，傳出兩年以上沒有開發的土地，計算風險性資產的資本計提將提高?帛琉@倍，等於壽險業的財務壓力增加，才能維持原本的RBC資本適足率。 金管會邀請壽險業溝通，壽險公會理事長許舒博說，一旦實施，對壽險 新成屋業的財務面影響很大！即便要實施，基於信賴保護原則，新法不能用來規範舊有的土地，新法也要有排除條款。 許舒博說，壽險業大額存款，銀行只給百分之零點三 賣屋的利率，如果金管會要求壽險業不動產要在兩年內開發，又要以中華郵政兩年期利率加碼百分之一，目前是百分之二點三，中間還有兩個百分點的利差要從哪裡來？他說，銀行利息太低，股市?票貼S來到九千點的相對高點，國內債券市場有限，海外投資門檻也沒有提高的打算，外幣投資的申請程序太麻煩，一旦新法實施，將對保險業帶來衝擊。 許舒博說，保險法對於不動產並沒有這麼嚴格的規定，金管 當鋪會的做法可能會超越母法；房價走高不全是壽險業造成的，還有建商和銀行資金過多。 .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 關鍵字行銷  .

          房市短空長多 5大潛力區趁早卡位 自從央行在6月底出手打房，大台北過熱房市頓時降溫，不過多數房地產業者仍認為，未來房市走向「短空長多」，房仲業者評估，大台北五大潛力區域 借貸分別是新莊、南港、大同、萬華與汐止，計畫購屋的民眾不妨趁此時機，鎖定潛力區域提早卡位。 ■　新莊媲 太平洋房屋美新板 北縣房市一級戰區 　　台北縣新莊副都心位於思源路上，與板橋僅一橋之隔，區內將規劃「中央合署辦公大樓」及「國 烤肉家電影文化中心」，加上「頭前重劃區」的重大開發計畫，以及即將開通的新莊捷運線，等待區域內的三條捷運陸續開通後，不但交通問題將會大幅改善， 酒店打工進而提升生活機能。 　　永慶房仲集團公關李建興表示，去年新莊中古屋的平均單價約20.6萬，今年攀升至25.8萬元，房價年漲幅高達兩成五；另一潛力房市的指標是人口總 花蓮民宿數，新莊目前人數約40.1萬人，近十年的人口成長率逾6%。 　　北縣汐止地區因鄰近南港經貿園區、內科園區、信義計畫區，結合生態河道規劃，朝向樂活科技生活圈發展，吸引預算有?租房子酊漸螻釩e往購屋。近十年人口成長率高達14.7%，設籍人口數約18.8萬人；至於中古屋房價從去年15.6萬元的低檔，上漲一成三，今年每坪均價約17.7萬元。 ■　經貿發展利多 南港中古屋穩站4字頭 　　北市南 室內設計港區的重大建設多，重點發展區域包括南港車站特定、經貿園區及重陽重劃區，受惠於兩岸經貿政策鬆綁，再加上捷運南港展覽館站即將通車，未來房市具有相當的支撐力道。去年中古屋均價約38萬，今年漲幅超過一成，已站穩四字頭， 好房網平均單價約44.3萬元。 　　大同區、萬華兩區的老舊建物多，近十年的設籍人口負成長超過5%以上，不過近年來市府主導都更案量多，配合政府規劃的「軸線翻轉、西區再造」計畫推動，引導東西區均衡發展，將人口帶回西區。目前在北市大同、萬華的?花蓮民宿郅糷斑B相對低檔，去年中古屋均價各別為34、31萬，時隔一年漲幅超過一成，分別漲至38、34.7萬元。 【網路地產王/曾炳鈞/綜合】 .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 會場佈置  .

          房價狂飆 北市國宅都更 1坪喊價133萬 明星學區加持 漲幅高達29％ 2011年 11月20日 【林帝佑╱台北報導】都更熱延燒到國宅，台北市新隆國宅今天才首開說明會，但近一年房價從 賣房子每坪75~80萬元，漲到每坪90~100萬元，漲幅達29％，為北市國宅漲幅最高。業者分析，新隆國宅交通便利，學區為明星學校中正國中， 售屋網因成為熱賣標的，房價漲勢驚人，目前市場流通戶每坪開價133萬元。 新隆國宅公寓大廈管理委員會主委郭聰欽表示，2006年新隆國宅住戶主動?西裝外套o起都市更新，目前仍在模擬整合的階段，現由財團法人都市更新研究發展基金會負責試算，將在今日晚間6點半進行第1次大型說明會，讓住戶了解權利義務。 25 住商房屋年前1坪4.7萬 依以往會議狀況，550戶居民會有400多戶出席，預計明年5月都更模擬試算計畫書都會完成，再開始收集住戶都更的意願書，據了解，多數居民都表示同意進行都更。住商?酒店經紀ㄟ妦ㄔ纗漪膍s室主任徐佳馨表示，25年前新隆國宅銷售時，價格為每坪4.7萬元，學區為中正國中，市場接受度極佳，房價也水漲船高。3年前元大集團旗下源?建設買下「大孝大樓」，帶動中正紀念堂周邊住宅都更 G2000議題，也讓新隆國宅都更議題發酵，房價一飛衝天，若是原始住戶持有至今，房價上漲超過16倍。郭聰欽說，多數屋主期待都更後效益，故相當惜售。目前市場待售戶11樓景觀宅約36坪 ，可俯瞰中正紀念堂，開價每坪133萬元，總價4 土地買賣788萬元，但屋主僅表示「出售是個人因素」。 賣屋叫好不叫座 富旺房屋中正紀念堂店店長俞淑雲說，屋主是想看自己的房屋「值多少」，能賣就賣，但「叫好不叫座」目前尚無民眾詢問。 釋出量少行情高 太平洋房屋台灣房屋統計近1年台北市國宅行情變化，發現漲幅最高的是有都更議題的新隆國宅，其次為信義區忠駝國宅，漲幅也有24.34%，從每坪55~60萬元，漲到今年每坪68~75萬元。 永慶房屋光復店店長邱世興表示，忠駝國宅分甲、乙、丙區，最近成交是在1個多月前，甲區成交每坪75萬元 房屋二胎，釋出量較少所以比乙區行情高，乙區每坪約70萬元，丙區也在每坪75萬元左右，但都比周邊每坪75~80萬元的行情低，較好入手。 邱世興表示，忠駝國宅有光復國小、仁愛國中的學區加持，加上將來捷運信義線開通後，離捷運世貿站步行10分鐘的距離，增值潛力不容小覷。 禮服  .

          台北市河岸更新 可別『東施效顰』 住展房屋網 ( 2011-02-24 ) .本週郝龍斌率團赴星港考察招商，動作算是不小；不過因為早先消息已曝光，因此除了參訪香港『公屋』，媒體有較大篇幅報導外，昨日的新加坡行程，曝光率低了不少。不過郝市長並沒有閑著，他除了拜會 賣房子總理李光耀，宣布三大招商案外，也對當地河岸都市更新的成績『留下深刻印象』，認為相當值得借鏡學習。 報導指出，長11公里 的新加坡河，早期汙染嚴重、沿岸建物破落，因此星國市區重建 系統傢俱局訂出50年計畫，每10年檢討一次，每5年再訂細部計畫。首先於1977年開始整治河川及周邊景觀，臨海更建大堤防，還耗資462多億台幣淨化河川，讓新加坡河變成「內河」、「儲水池」，不用面臨汛期、河水高漲困擾。 房屋出租 接著，市區重建局1991年再推概念計畫，涵蓋面積達96公頃 ，把棄置河港轉型成熱鬧「人的場所」，共分三區中下游是河濱店家用餐區及碼頭區，上游則主要是旅館、住宅用地。另還用近10億台幣改善保存區，成功保留117棟歷史性商屋、 新成屋倉庫並轉型為公寓、餐廳，引進新住民、帶動地區發展。如今新加坡河沿岸共有3座碼頭、11座橋樑，著名地標魚尾獅、塔濱海藝術中心都在此處。 此次河岸考察行程結束後，郝龍斌指出，新加坡河不像淡水河須具防洪功能，但未來透過親水廊道、跨堤設 長灘島施及河濱公園，淡水河親水性仍可提升，如公館水岸寶藏巖就是一例。郝還表示更將訂定景觀自治法規，用約束或鼓勵當誘因，讓沿岸大變身。 新加坡『國家』發展之成績，確實有目共睹，相信新加坡河整治及沿岸更新發展，只是其中一項。該『範例』的確優秀，然而可能並 房地產非台灣最適合的仿效案例。 新加坡是個彈丸小國，因此可傾『全國』經費，進行一般『都市』規模的開發或更新計畫。尤其新加坡至今仍是一黨獨大專政，甚至仍是集權國家，公權力執行幾乎是毫無商量餘地(譬如鞭刑，台灣又豈能效尤？)。這些，都和台灣政經現實環境大大不同因此相同政策， 售屋網執行力和心態肯定差異極大。 再看回台灣。不光是淡水河沿岸，台灣(主要還是大台北兩市為主)的都市更新至今近乎『一事無成』，只看到民間點狀更新(當中不少只是為了取得容積獎勵，無更新之實或必要)。住展企研室認為，箇中癥結主要有二：一是參與者(包含建商及民眾)觀念，二則是政府態度。前者至今?花蓮民宿揭b『更新後我能賺多少』、『更新後自用面積絕不能縮水』上打轉，完全忽視更新後機能及環境等公共層面的提升，因此始終淪為爭利而非互惠，後者則始終缺乏真正的執行力在，有需要公權力介入時退縮不前。 稍早郝龍斌提到，北市府要設更新公司來推動相關業務；如果因此能夠專責執行，我們樂觀其成。但現在問題在於，真正攸關 面膜市容改善的大面積更新整合困難(淡水河岸更新就是一例)，政府公權力必需適當介入；面對民間一些非理性抗爭時，官方也需持續宣導、教育民間，都市更新的真正精髓，不在房價增值，而在增進生活品質與環境機能。 .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 票貼  .

          豪宅系統的電力系統一點也不豪宅! 豪宅系統的電力系統一點也不豪宅! 如果貴豪宅是220V/380V電力系統的話(150V以上法律?買房子陪?, 1.電力分電盤中的每個分路電路內都?西裝外套眸極[裝漏電斷路器.2.電力分電盤中的繼電器應該都採歐洲規格, 襯衫手指碰不到, 當然外面一定要有鐵製擋版(安全衛生的基本規定). 3.分路電流是經 結婚設計與平衡過的. 4.室內馬達變壓器發電機啟動時,室內電燈不會閃一下!(像冰箱,洗衣機,電烤箱,微 系統傢俱波器) 5.電力系統的使用有紀錄. 6.開關箱全部是不銹鋼材質. 7.接線盒是不銹鋼材質,厚度是2.0mm. 8.綠色接地線是真的 澎湖民宿. 9.端子壓接沒有壓接到絕緣皮. 10.開關是知名品牌. 11.台電電源與發電機電源的切換. 為何有此想法?因為大眾媒體 討論豪宅裡的人是誰? 討 買屋論豪宅裡的名車?可是豪宅的重點在哪裡? 區位與公園是土地本身的特性!(不在既有的區位與公園)就 豪宅應有的品質呢? 設計與做出來的品質呢?何謂 豪宅的?西裝q力系統品質? 何謂 豪宅的弱電系統品質?目前只有豪宅有關的建築結構有所謂的豪宅考量, 像 SRC,免震結構,中空樓板,特殊箍筋,雙層鋼筋18公分厚樓板.... 其他的只有創造新名詞, 裝潢 跟詐騙集團沒有兩樣! p.s.12.可維修的水管控制點(考慮水管部分).   .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 租房子  .

          買地與買屋的陷阱? 買地與買屋的陷阱? 舉例而言: 土地 應先查明這是甚麼地? 如果是建地,又是哪一種用 室內裝潢地,丁種建築用地! 可以蓋出多 開幕活動少坪的房屋就已經可以確定! 就陷阱而言, 就是假 酒店打工的想像, 例如:現在是農地,未來可能是... 未來可能幾乎都是不能實?澎湖民宿{的...騙錢的假設... 未來價錢等未來可以實現時,才會成真! 像: 1.農地面積低於756坪 帛琉,根本不能蓋農舍!就算蓋出來,也是違建!(..賣不知道的人...) 2.現在是農地,都市計畫已經出來,可是變更可 褐藻醣膠能要捐40%以上的地..... 3.農地變住宅需要另外的40年,請問您有生命等嗎? 4.老房子都可以都市更新嗎?請告訴我市政府有劃定嗎?還 個人信貸是另一個40年等待? 5.使用坪數有3倍之多的農舍,可能是隨時等被拆的違建...或隨時會倒的亂建? 6.哪一部分是違建,看建蔽率就可以知道了,怎麼可能 面膜沒有空地? 更不要說..... 可能您變更好土地使用分區與使用地目後(這件事本身就不可能...) 蓋好了房子, 這房子沒有市場價值, 沒有經營價值, 沒有出租 景觀設計價值...... .........呆錢........ 一輩子!   .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 賣房子  .

          時態學習重點(二) 請先看:時態學習重點(一) 當有兩個句子時,才有比較,有兩個相比較,就會有時間的先後！(過去才有比較,好漢不提當年勇_過去) 有時間的先後,就有過去完成式與過去進行式,分別用於一前一後與一長一短的情形： 一前一後型(過去＿完成式 租屋網) 　　　過去　　　have 變　had 完成　　　動詞 變　動詞ed 　 加when : When my mon arrived at home, I had finished my homework. 一長一短型( 酒店經紀過去＿進行式) 兩件事：1.洗澡中. (較長時間). 2.你正打來(一短) 　　　加while: You called me while I was taking a shower. 兩件?591G1.講電話中. 2.媽媽叫一聲. 哪一件時間長？ 例外： 　　　通常用於省略句,通常從2句話縮減成1句話, 再縮減成一串字,再縮減成一個字!(所謂重點)　 　　　　　　　　　　　　重點為與句子構成有關的　　名詞　 澎湖民宿與　動詞！ 　　　 Ｗhen you arrived at home yesterday, Ｉhad finished my homwork. I haded finished my homework. I haded finished it. 當然你也可以擴大成很多句子！ 酒店經紀 　　　　　如： 　　　　　　　Fool. A fool. You are a fool. I wouldn't do that. If I were you, I wouldn' 土地買賣t do that. If I were you, I wouldn't scare the new teacher. 講講我個人的悲慘經驗,我在萬華的　威x與誠x補習班　教英文文法時, 就給一兩個喜在櫃檯聊天的小朋友(指喜歡女老師)與排課的取消所有課！ 　　　 基於?西服壅悀H的尊嚴,後查明了,我也不回去了！ 　　　　 聽說還整班哭得不成人型,那時我還是代課老師(只上過二個月不到) 我還把鐘點費捐出來,請學生每晚吃我果汁與炸雞呢!(那時我是董事長特助,做義務的) 後來,我還給四大名校(東南西北)拒絕過, 因為第一我不是女的, 第二 overqualified! 現在我要協助 東森房屋盲人口譯學校的建立,靠我自己!請注意:時態語意圖 請注意:時態總檢查圖 請注意:時態被動圖 請參考我的部落格如下: 英語學習重點: 請選擇:五大句子的建立 請選擇:文法是一種位置學1 請選擇:文法是一種位置學2 請選擇:文法是一種位置學3 請選擇:文法是一種位置學4 請選擇:文法是一種位置學5 請選擇:妳 酒店兼職會用英語問"問題"嗎? 請選擇:擴大句子 請選擇:縮簡句子 也可以看看我的留言版 ! 大多是讚美與感謝!也會有心得分享!如果是第一次進來:建議看我的自我介紹中”文章分類”解說！   .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 結婚  .

          修練菩提心的法門:書名是How to expand love !(真愛無限-中文翻譯) 如何練慈悲 室內裝潢心 情趣用品! 1.讀 道次地廣論 面膜 的菩提心 ! 2.讀 入菩薩品 ,有English 酒店經紀 版! 3.讀How to expand love 作者是達賴喇嘛(中文是:真 賣屋愛無限)! 真愛無限 How to expand love,雖然是我買的最慢的英語有聲書!(達賴中最快的 保濕面膜為原子中的世界) 而且是老人錄的! (達賴很多是年輕的錄音,也有達賴自己錄的) 但我覺得內?室內裝潢e不錯,教妳如何發大慈悲心,如何不與壞人計較! 基本上:我較喜歡是年輕的聲音表演者! p.s.這套有聲書 裝潢,就算聽整晚,頭也不會痛與睡眠不足的感覺!(英語聖經也有同樣效果!) 因為我作成MP3,一聽就是6個小時,整本書都唸完,這樣一 襯衫次再一次,作為背景音樂!   .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 租辦公室  .

          互有所補 月子餐總算搞定了 謝謝蘇阿姨跟張小姐的大力幫忙 接下來是兩個小孩的保險 一開始把老鼠的保險 酒店工作設的額度太高 好在知識+有認 會場佈置識一個超熱心的三商美邦襲恩願幫忙老鼠降低額度 吳哥窟也委請她日後幫龍龍處理新保單(總是要讓人家有酬服務嘛) 龍龍也 九份民宿幫他找好臍帶血銀行了 我負責前端事宜的安排 包含付訂跟一些雜費 而後續要老公幫忙處理 西裝外套我匯款跟聯絡事項 呵呵 光出生證明要申請8張才夠 雖然一開始是我會比較繁瑣 不過後續匯款聯絡以及保費 酒店工作就要老公一手包辦了 我們婚前都沒有什麼協議 一切都是看雙方的表態 老公不付錢時總是說..他若往生一切都留給我(但若是負債就 酒店工作不用給我了..呵) 這話講的也對 不過 女人喔總是希望你現在就對她好幫她負擔開銷 等人都走了留錢疼老婆 除了生活沒負擔外 老婆一個人是很孤 買房子獨的捏 我還是比較喜歡現在一起生活一起分擔 更何況 萬一是我先葛屁 那不就是人家常說的 生前都享受不到? 不過我沒那麼呆 家裡每個女人都是挖老公錢的高手 大姐 找房子還受封挖土機 我的話..小礦工一枚 老公想裝死也難 .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 住商房屋  .

          世界經濟動態分析 家庭模式消費正在衰退.. 世界經濟動態分析 台灣服務業注意！家庭模式消費正在衰退...（新熱點〉NEXT 11、VITAMIN 7 台灣啊！看看中國以外... （新族群1〉低收入的不婚族 20歲以上，單身開始成主流 《遠見》問（以下簡稱問）：這本新書，你主要提出哪些新觀點？ 大前研一答（以下簡稱答）：過去20多年以來，日本社會已經逐漸失去傳統家庭的束縛。過去典型的主流日本家庭，是有四個人的小家庭，爸爸媽媽帶兩個小孩。如果你看日本電視（尤其是日本公共電視NHK）烹飪節目，每一次示範菜單都是四人份，但是現在根據調查，收看美食節目的人，48％是單身，因此四人份的食譜已經不適用。 也因此日本社會開始有人挑戰「到底什麼才算是一個家庭？」這個概念。 當看烹飪節目的近半數觀眾都是單身一人時，那麼電視主持人說，「祝各位和家人有美好的一天」，這裡的他或是她，其實是伴隨她或他的寵物：貓、狗。現在日本，貓、狗的數量已經超過新生幼兒了，正確數字是超過2,500萬隻的貓、狗寵物。 適婚年齡也一直往後延，過去25歲左右是適婚，然後是30歲，現在35歲也還是適婚。 甚至更離譜的，在日本開始有男性長不大的現象。超過35歲的青壯男性族群中，仍有35％和父母同住，形成日本社會「單身寄生蟲族群」的現象。從經濟負擔來看，這也很合理，主因是這些青壯男子收入太低，負擔不起在獨立房屋房貸，有的連付房租都很吃力。 年邁的父母也相當樂意和他們同住，往往買不 買房子起房就無法結婚，結果為了獨立買房，結婚年齡愈拖愈晚。 影響所及，過去為了一家四口開著小型休旅車，一次到大賣場買個一個星期量的週末採購行為也改變了，取而代之的是，愈來愈多個人倚靠便利商店生活。 現在東京，單身族的冰箱實際上就在便利商店裡，自己住的小公寓，只有一個迷你冰箱放些飲料，7-ELEVE 離住家只有 100公尺，要買什麼出門就是，這就是為什麼近年來日本都會區的連鎖家庭餐廳，像是Dannys Kitchen或是Skylark，紛紛不支倒地。 想像下列情境：單身上班族用餐到 Danny's或是 Skylark，進門就聽到幼兒大哭，根本無法放鬆，單身族一定會很生氣，以後就不上門，這些家庭餐廳當然只好關門了。 單身族也不去傳統超市，只會去住家附近的小型超市，因為單身族平常只有一個人用餐，這些小型食品超市會提供很多一人份蔬菜、肉的小包裝，例如：午、晚餐鮮肉分裝，每包只有500公克、甚至更小的小包。 至於那些結婚的呢？除了50歲的中年離婚之外，很多60幾歲、已習慣老公長年不在家的已婚女性，老公退休後對她們說，「現在我可以陪你了。」太太卻說，「不用了，謝謝，我寧可一個人。我不是你的女傭。」 很多家庭，老公退休日，就是夫妻離婚時，這就是高齡單身族增加的原因。 50?60歲的離婚族加入，使得「一個人的經濟體」愈來愈大，從日本過去20年來的人口統計來看，現在開啟了結構性的劇烈 G2000變化，20歲以上每一個分層的族群，單身都開始逐漸變成最大的一群。 （新族群2〉富裕的退休族　沒規劃！只能坐擁千萬死去 問：當「單身變主流」，如何改變行銷的概念？而且進一步如何改變整個社會對儲蓄、生活型態等的認知？ 答：對日本單身族，朋友變得非常重要，會取代家人地位。因為傳統的家庭變得支離破碎，而且如果你有家庭，通常最多也只會有一個小孩。 日本新生兒的誕生，多數更是出人意料地無奈。根據統計，日本很多小家庭平均婚後0.6年就會生下孩子，生一個孩子至少懷胎十月啊，反推回去就是婚前性行為，所以是「奉子成婚」，是「沒有辦法的婚姻」，目前日本新生兒中有五成是「無奈的」婚姻新生兒。 反過來傳統經過戀愛、結婚、生子按部就班的婚生子變成少數；另外，日本全國還有2.3％的非婚生小孩。 過去日本社會是「年功序列」，好比20年前，一個上班族在公司待得愈久，各種退休金、累計的加給、福利，領得愈多。現在這種針對資深的優惠都取消了，所以整個日本的集體心理情緒慢慢變成是憂鬱、陰沉的，因為對未來的不確定感，讓日本人即使有錢，也不花錢，造成總體經濟的惡性循環。 而且對自己目前的處境不快樂，也使得整個日本經濟冷下來，因此日本人紛紛儲蓄，但是這些儲蓄不能化為日本的國內消費，無法振興國內經濟，結果就是日本人過世時候，平均遺留35萬美元（約新台幣1,035萬元）的遺產總額，直到嚥下 西服最後一口氣前，很多日本人才愕然發現，自己竟然儲蓄了這麼大一筆財富，他們死前悔恨地說，早知道自己這麼有錢，就應該去歐洲走一趟，這些地方一輩子都沒有去過，我希望那樣，我希望這樣…… 問：你書中寫的一個人的經濟潮，台灣也可引日本為殷鑑嗎？台灣距離日本的程度有多遠？ 答：台灣只落後日本十年的時間，從人口統計學來看，台灣應該是世界上「高齡化第二快」的國家。 要規劃，免得活太久太無聊 問：新書中提到日本有很多大企業已經針對這個高齡化社會，做了很多因應措施，可否談一下？ 答：已經有日本企業看到商機，例如很多公司開始發展「銀髮族事業群」。 美國動作比日本快。很多以前在新英格蘭地區、五大湖區的東北、西北各州居民，紛紛往「陽光帶」（Sun Belt）南移，佛羅里達州的奧蘭多市，最多銀髮退休族，該地溫暖、不下雪，非常舒服，有錢退休老人造就當地「退休經濟」；日本沒有像是佛羅里達那樣的地方，只好由企業界想辦法營造。 我個人投資、與合夥的日本企業在東京郊區千葉縣（東京迪士尼樂園所在，捷運方便）內的稻毛鎮（Inage）興建「老人養生村」，距離東京夠近，離東京迪士尼樂園所在也只有15分鐘車程，就是一個很好的案例。我們規劃1,500人入住，作為一個新建社區。 根據統計，平均每位日本上班族的一生，工作總時數是8萬小時，也就是一天工作8小時、共40年總和時數。 但是60歲退休後，到80歲，一年365天，天天都 酒店經紀是星期天，相當於還有超過8萬小時的生命要打發掉，日子要怎麼過？不會安排退休生活者會無聊地死掉。 退休前，最少培養20個嗜好 我開的「企業突破大學」（Business Breakthrough University）就開了這麼一門課，「你所需要的20個不同的消遣」。 根據我的研究，這20年健康時光，至少需要20種不同的嗜好，日子才好過，而這20種嗜好，分10種室內，10種戶外，室內有5種獨享、5種與朋友一起共樂，室外也分5種自己做，5種與眾樂樂；這樣非常平衡，既有個人自由，又不離群索居。 有人告訴我，「我退休後專打高爾夫球。」我反問他，「你能整天打高爾夫不膩嗎？」結果他自己連打三天就膩了，因為找不到球伴，很無聊。又有一個人告訴我，「我喜歡釣魚，我就回到故鄉整天釣魚。」這釣魚迷其實是三菱重工一位高階主管，他真的回到故鄉釣魚，沒幾天他老婆抱怨：「拜託不要再帶魚回家了。」他想把魚賣掉，但故鄉人人是專業釣魚高手，沒有顧客，一個月後，他認清：原來退休是這麼無聊，開始變得很沮喪。 我目前接觸的高階主管，沒有人退休得很高興，因為退休比他們想像無聊，而且退休後沒有資源、沒有權勢，人情冷暖對他們打擊很大。我沒有看到哪一位高階主管，一旦退休，「美夢成真」可以整天做自己開心的嗜好時候，卻真的覺得自己很幸福的。這就是人生的真相，所以我主張：退休前至少要準備養成20個嗜好，才好打發退休後「天天星期天」的窘境。我安排好了，我有不只20種嗜好。 婚禮佈置 新影響〉因應高齡化、少子化　 小包裝！零售通路新思惟 問：高齡化、少子化、加上近幾年網路化愈來愈清晰，湊在一起的三大趨勢，會造成什麼影響？ 答：會加深「宅經濟」。不需要出門，每一樣商品都可以宅配到家，自己的房間就是一個人全部的空間，影響所及，沒有社交生活。 為了改進這種缺點，日本營建業者開始販售連住宅的設計都跟著改變的產品。 現在一個30歲的青年找到的公寓，有些新型設計很有創意，它們是五或六人分享的共享公寓，客廳、廚房共享，個人房間卻分開，他們可以共同在客廳生活，但是回到房間就是一個人，擁有完整的隱私權。 比較起來，傳統的日本公寓本來不是這樣蓋的，而是一個人一戶的概念設計，所以過去有很多多餘空間，現在「生活起居空間共享」配合「臥室隱私保留」的設計，讓這些缺點都消弭。其實這種共享公寓的形態，也是符合日本單身女性日增的趨勢。幾年前日本有一本暢銷書叫做《遠吠的敗犬》（Barking from a Distance by the Defeated Dogs），因為日本社會習慣稱無緣結婚的單身、年紀超過35歲的女性為「敗犬」，過去這個族群女性因為找不到老公，而無法享受傳統定義的人生很多樂趣，而被稱為「敗犬」，這本暢銷書反其道而行，深入分析，認為真實情況剛好相反。 因為「敗犬」有很多其他族群沒有的樂趣。你的老闆，可能發現你單身、沒有負擔且有女性魅力，所以他想請你吃飯，於是你說，「老闆，我知道一家好餐廳，很想去試試看。」於是老闆就 訂做禮服招待你一頓高檔美食。 這個單身熟齡女性的族群，正好又和另外一個新興起「糟老頭」（Dirty Old Man）階層對照，成為日本社會新趨勢、新商機。我的書把這個「糟老頭」族群簡稱為「DOM族」，這個族群的男性，亟需日常三餐、衣著整理、生活起居的飲食衣著服務，剛好就有熟齡「敗犬」女性願意當「寄生蟲」，寄生在有錢的「DOM族」，他們一起上高檔餐廳，看表演，因此「敗犬」們可以自由支配、消費的金錢反而很多，遠比已婚同齡的人多，而且天天過著自在的快樂生活。 新行銷，得更為單身族設想 問：所以，日本的企業界已經瞭解到這個大趨勢的影響，有所因應了嗎？ 答：企業開始知道了，但反應還是太慢。他們迄今搞不清楚：為什麼定位為家庭餐廳的餐飲業者一直走下坡？也不清楚超市業態的通路為何每況愈下？超市包裝的肉品都是800克包裝，大白菜整顆賣，單身族怎麼吃得完？為了新顧客，一定要小包裝，一定要改變。為了單身族，一定要改變行銷包裝的概念。 問：針對也跟隨日本快速高齡化的台灣，你有何建議？尤其是對台灣的企業界？ 答：台灣服務業，尤其零售業，要好好準備，因為未來來得太快了，企業界的研發部門一定要不斷察看人口統計的變化，否則等到你發現家庭餐廳、超市的業態已經衰退，就反應太慢了，企業界經常看這麼多統計數字，尤其要注意家戶人口數的變化。 （新產品〉孤立島嶼透過網網相連　聚合了！數位新大陸 問：可否談談「數位新大陸」的概念？ 答：我書中「數位新大陸」指的是，由「 濾桶數位島嶼」形成的「看不見的數位新大陸」。過去一項項數位產品就像是一個個「數位島嶼」，例如：「數位電話」「數位相機」「數位GPS（全球定位）」「數位個人電腦」，但是現在把這些島嶼串聯在一起，就成了「數位新大陸」。 現在已經一一落實，從這裡你還可以發展網路商業。例如剛才我和太太想試做新菜，就一起下載新菜單，背後連結到食材供應商的網路購物網，一敲鍵盤，訂單送出，食物就透過宅配送來。 回想起來，這就是我曾經領先說出的願景。15年前我還曾經和電話公司合作的時候，就清楚講過這個願景，現在看來，每一樣數位整合，都照我說過的話一一實現。 我曾經和日本ICT大廠東芝（Toshiba）集團合作過，我用我的概念幫他們設計出全世界第一部「膝上型電腦」（Laptop），而事實上「數位新大陸」就是我先喊出來的，其核心概念也是我一本舊作《看不見的新大陸》（Invisible Continent）的主旨。 數位產品當助教　實現跨國課程 問：面對未來新時代，《一個人的經濟》躍為主流的時代，企業應該如何培養人才來因應？ 答：到我的大學來上課就知道。（註：大前研一興辦了一所名為「企業突破大學」（Business Breakthrough University，自任校長，專門招收社會人士進修。現在已有1萬名學生。）這是「空中校園」（air campus），透過電視、個人電腦、隨選電視（video-on-demand），然後還有固定的面對面課堂討論，四種方式來學習，現在又有蘋果電腦公司推出的 iPhone與 iPad或 iTunes的工具，所以根本不受空間或時間的?東森房屋v響。 問：這種遠距教學一樣有很多互動？ 答：老師看得到學生、學生看得到老師的臉，效果很好的，連打瞌睡沒有聽進去，也可以先去睡個覺，睡醒了再重上。 問：學生都是日本人嗎？ 答：也有很多台灣人。我這次在台大演講，就有我的學生來幫忙，擔任助理。 （新熱點〉NEXT 11、VITAMIN 7 台灣啊！看看中國以外 問：可否分析這本新書《一個人的經濟》一個重要的章節：日本如何把握中國已經進入第二階段、消費導向經濟的商機？ 答：我預計中國大陸即將面對巨大的經濟泡沫。如果泡沫破了，就面臨很巨大的經濟轉型的痛苦，台灣也會直接受到這個泡沫破裂的影響。我為什麼會這麼說？因為看到北京、上海房地產價格已經炒作到天價，往上沒有空間後，中國大陸的炒手又轉到香港繼續炒港、澳房地產，甚至他們也看到台灣的房地產也很有潛力，也輾轉來炒。 你們台灣已經感染上了「中國大陸泡沫經濟流行性感冒」，所以，要非常小心，因為這個泡沫早晚一定會爆破，好比 1929年的美國、1980到1990年代的日本，過去經驗顯示：沒有經濟泡沫不破的，只是時間早晚的問題。 我的證據是，有些中國大陸人買的房價，貴得不合理，是他們年薪的100倍，而相較之下，歐洲人平均只花五年到八年的年薪購買房子，這樣的情況下，歐洲政府都還警告人民不要買超過自己負擔的房子。 和歐洲比，日本的房地產稍貴，大概也只花10倍的年薪買房；現在的中國人，竟然用100倍年薪買房屋，為什麼中國人敢？因為以為自己的年薪會一直往上調整，中國人現在對未來樂觀，當有一天他 票貼們夢醒，才會突然發現自己負擔不起這麼昂貴的房屋，這就是中國的泡沫經濟破掉的開始了，而且一定會影響到台灣。祝福你們好運能躲過這一劫！ 「力用」過度，應思考分散風險 問：但是過去你的書對中國的發展很樂觀啊？ 答：啊，我修正了，上面的結論是我最新的一本書《熱錢的走向已經改變》的新發現，這本書剛在日本出版，已經賣了17萬本。 問：這本書重點是？ 答：主要分析目前世界主要財富的流向，我的觀察是：錢正熱騰騰從富國流向新興經濟體，或是稱發展中國家。 富裕老化國家的剩餘游資，都大量流向發展中國家的儲蓄、退休、養老、人壽保險等理財市場，因為已開發國家的利率太低了，沒有像是發展中國家的金融市場這麼大的獲利空間，我將這個情形稱為錢是「國際游資」（homeless money），大概有40兆美元。 40兆美元「國際游資」在新興經濟體中可以有5％到15％的投資獲利目標，遠比美國、日本1％的獲利率高，因此國際游資亂竄。 以往發展中國家必須要求助已開發國家借錢金援，現在因為利率太低、錢過剩，已開發國家的金主主動將錢送過來，不須乞討，所以新興經濟體如虎添翼，高速成長的經濟成長率更加火熱。主要的新興經濟體接連形成幾個集團，例如四大經濟體形成BRICs（金磚四國），還有發展中極具潛力的VISTA 5國，另外還有NEXT 11（指埃及、菲律賓、墨西哥等11個國家）的說法，各自逐漸演變成最有利可圖的區塊。 .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 禮服  .